美国住宅市场2月报告：美国房价中位数为41.5万元

迎来春日购房季：交易情绪进一步改善

美国住宅资讯机构Realtor数据，2月份，美国待售住宅为66.4万套，同比上涨14.8%，连续第4个月增长。相比过去3年，美国待售住宅量明显改善，但相比疫情爆发前的平均水平，待售住宅降幅仍高达39.6%。

随着美国传统的“春日购房季”来临，购房者情绪也逐渐恢复。尤其是价格在“20万-35万美元”的住宅，由于这部分房屋的库存较为充裕（同比增长20.6%），因此也成为很多购房者的首选，这类住宅的价格增幅也遥遥领先。

已签认购合同但未实际交付的住宅数量，同比下降了0.8%，结束了短短两个月的年度正增长。“已签认购合同但未实际交付房源”通常是销售趋势的“先行指标”，虽然1月份“已签认购合同但未实际交付房源”同比增长了3.1%，但最近房地产交易市场对“利率波动”非常敏感——由于1月份美国CPI涨幅超出预期（3.9%），与通胀放缓的目标相悖，美联储对降息举措可能采取观望态度，这可能导致房地产交易市场短期内出现一些波动。

新房源方面。随着交易情绪的回暖，2月份新挂牌的住宅同比增加11.3%。据房利美购房信心指数显示，1月份购房信心接近两年来最高水平，卖方情绪虽略低于去年，但“认为此时是卖出好时机”的受访者人数也增加了3%。

从具体城市和地区来看。

美国50个“主要城市”的待售住宅同比增长7.6%，远远不及疫情前的常态水平（低约36.7%）。目前待售住宅的增长主要受“南方城市”推动的（+17%），其次是中西部（+6.5%）。西部（-1%）和东北部（-4.2%）大城市的待售住宅出现下滑。

其中，美国50个“主要城市”中有29个城市的库存增加，库存增长最快的城市包括奥兰多（+38.5%）、迈阿密（37.4%）和坦帕（36.3%）。与疫情前的水平相比，大多数城市的库存仍然不足，仅有以下3个城市的库存量高于疫情前水平：圣安东尼奥、奥斯汀和达拉斯。

新房源方面，美国50个“主要城市”新房源同比增长了9.5%。美国南部地区新房源增长最多，为12.4%，西部地区增长了11.1%，中西部地区增长了7.5%，东北部地区增长了2%。50个“主要城市”中有44个城市的新房源同比增加，增幅最大的城市包括西雅图（+41.7%）、明尼阿波利斯（+37.4%）和坦帕（+25.3%）。

销售速度继续加快

2月份，美国典型住宅在市场上的销售天数为61天，比去年同期减少了4天，相比2017年-2019年的市场平均少了17天，交易情绪继续回暖。

美国50个“主要城市”的住宅销售天数平均为48天，相比去年减少了5天。所有地区的住宅销售速度都在加快，西部地区住宅销售天数减少10天、中西部和东北部减少6天、南部减少4天。

具体城市来看，美国50个“主要城市”中，有37个城市的销售时间仍较去年有所减少。其中，拉斯维加斯（-25 天）、罗利（-22 天）以及圣路易斯和菲尼克斯（分别为-16 天）的销售速度最快。

美国房价同比增长0.3%

进入地产旺季，美国房价再次季节性增长。

2月份，美国房价中位数为41.5万元，同比增长0.3%，房价与去年同期相比基本保持稳定。

由于抵押贷款利率仍然较高，8成的住宅贷款成本都有所增加（+5.4%），这使得购买住宅的家庭所需收入增加了4400 美元，达到86100美元（扣除税收和保险费用）。然而，由于房价中位数增长依然疲弱，且抵押贷款利率增长放缓，每月购房成本的增幅已趋于平稳。虽然购房成本仍在增长，但至少增长速度已经放缓。

美国50个“主要城市”的房价相比去年上涨了3.1%，超过了全国水平。美国东北部城市的房价增幅最大，相比去年增长7.3%，南部地区城市的挂牌价格增幅最低，为1.7%。

按具体城市来看，洛杉矶（+16.8%）、匹兹堡（+16.2%）和里士满（+14.3%）的房价增幅最大。美国50个“主要城市”中，只有11个城市的房价下降，降价幅度最大的城市包括迈阿密（-8.2%）、俄克拉荷马城（-7.4%）和辛辛那提（-6.4%）。

注：本文内容翻译整理自Realtor（美国房地产协会)，不作为投资建议，仅供投资人作为了解市场的学习资料。