高盛重新押注美国房地产！

内容摘要

1）高盛认为美国地产即将触底，迎来买入机会，但也有部分投资大亨持相反态度。

2）投资者看好物流和数据中心，不看好写字楼。

3）投资者普遍认为，应淡化地产危机，2008年不会重演。

自疫情爆发以来，随着美国贷款利率以及写字楼、办公室空置率的飙升，商业地产价格大幅下跌，降幅远超其他国家，也极大动摇了人们对美国区域银行的信心。

基于此背景，3月中旬，为讨论市场复苏的可能性，全球近2万名地产投资者、开发商、代理人奔赴法国，参与顶级房地产盛会——MIPIM地产会议。

包括仲量联行、Greystar、Hines、Federated Hermes等美国巨头，以及法国AEW和德国Patrizia在内的大型地产投资者表示，看到了房地产市场交易活动初步反弹的迹象。

但有些投资者却持相反态度，认为商业地产市场将继续低迷，仍需消化。资管公司Brookfield认为美国写字楼市场在全球范围内，供应过剩情况最严重的地产细分市场，并认为写字楼市场的投资者背负了过多的杠杆和债务。

华尔街顶级投行高盛，旗下房地产部门负责人吉姆·加曼 (Jim Garman)认为：美国房地产市场即将触底，将在今年积极恢复对美国商业地产的投资。

吉姆·加曼表示：“我们之所以认为买入机会，是因为美联储政策转向，利率开始下降。另外，我们观察到市场上的买家设定的价格下限，表明市场正在触底或者即将触底。”

当市场开始触底时，买家为了“抄底”通常会设定较低的价格下限，这表明市场上的买家认为价格已经接近或达到他们认为的合理水平，并且他们愿意以该价格进行交易。

吉姆·加曼表示：“过去三个月，高盛资产管理部门开始在欧洲和日本的房地产领域配置更多现金。”

虽然美国经济潜力是美国房地产市场的支撑力量，但吉姆·加曼严重声明了美国房地产的复苏速度可能不会那么快。

其表示：“这一次美国房地产不会呈现出[V]字形复苏。随着各细分资产类别所存在的过度杠杆化得到缓解，市场可能会在一段时间内触底反弹。”

英国的一家基金管理公司Schroders，也正准备“回扑”地产领域。该公司的全球房地产主管索菲·范·奥斯特罗姆（Sophie van Oosterom）透露，在合适的时机下，准备在美国商业地产部署数十亿美元的资金。

此外，基金管理公司Schroders目前已开始在美国组建团队，考虑各种潜在的策略，包括潜在的收购或购买当地公司股份，重点将关注多户住宅租赁领域。

顶级投行黑石的房地产部门主管认为可以，商业地产呈现出分化趋势，有些细分领域表现良好，如物流和数据中心，有些细分领域不受关注，比如办公室。

过去一段时间，房地产市场价值的急剧下跌引发了人们的担忧，尤其是房地产暴跌引发的金融风险和市场动荡。

由于银行持有大量与房地产相关的贷款，当这些贷款的价值因房地产暴跌而受损时，银行可能会面临巨额的损失，从而影响其业务和偿付能力。

金融市场对于银行也会有所反应，投资者可能会担心银行的资产质量和偿付能力，导致银行股价下跌，市场信心受损。那么是否会掀起一轮轮的金融旋风呢？

美国最高金融监管机构——联邦储备委员会近日表示，他们正在密切关注美国各大银行在商业地产领域的风险敞口，以确保这些银行能够抵御可能出现的市场波动。

此外，美国虽然存在某些金融风险，但与金融危机期相比，银行持有更高水平的资本缓冲，极大程度降低银行破产的可能性，这意味着我们很大程度不会陷入2008年那样困境。

参会的极大部分高管都持有类似的态度，认为没必要与2008年的金融危机相提并论。